Определение порядка пользования земельным участком: правовая основа и значимость процедуры

Определение порядка пользования земельным участком — важная юридическая процедура, которая позволяет урегулировать права собственников или арендаторов на использование участка. Этот процесс необходим, когда земельный участок находится в долевой собственности или аренде, и между совладельцами возникают разногласия относительно его использования. В результате определения порядка пользования устанавливаются конкретные зоны, которыми каждый из собственников может пользоваться без нарушения прав других участников.

Список ВРИ определяет специальный документ Росреестра — классификатор. Всего в нём описано около 160 различных видов использования, а на практике — не менее 1500, так как от официальной классификации очень часто отклоняются. 

Виды разрешенного использования (ВРИ)

ВРИ уточняет конкретные виды деятельности, которые допускаются в рамках определенной категории. Поэтому так важно различать их и понимать их зависимость друг от друга. ВРИ делятся на основные и условно разрешенные.

• Основные ВРИ — виды использования, которые соответствуют целям категории. Например, для земель населенных пунктов это может быть индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или многоквартирная жилая застройка.
• Условно разрешенные ВРИ — виды использования, которые могут быть разрешены при условии дополнительного согласования с местными властями или после проведения общественных слушаний. Например, на землях сельскохозяйственного назначения может быть условно разрешено строительство дач или объектов агротуризма.

1. Жилищное строительство

   • ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — строительство частного дома для проживания одной семьи.
   • Многоквартирная жилая застройка — строительство многоквартирных домов, таунхаусов и других жилых комплексов.

2. Сельскохозяйственное использование

   • Садоводство и огородничество — ведение садоводческой и огороднической деятельности, в том числе строительство дачных домов.
   • Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) — разведение растений и животных для личных нужд.
   • Фермерское хозяйство — выращивание сельскохозяйственных культур и разведение скота на коммерческой основе.

3. Коммерческая деятельность

• Объекты торговли — магазины, торговые центры и рынки.
• Объекты общественного питания — рестораны, кафе, столовые.
• Объекты бытового обслуживания — ремонтные мастерские, парикмахерские, химчистки.

Что нужно знать о категориях земель?

Категории земель и виды разрешенного использования (ВРИ) — это две взаимосвязанные системы, которые определяют правовой статус земельного участка и возможности его использования. Категория земли задает общий правовой режим использования участка, а ВРИ уточняет, какие конкретные виды деятельности допускаются на нем.. Категория земли задает общий статус участка, отражая его назначение. В соответствии с Земельным кодексом РФ выделяют категории: земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности, особо охраняемых территорий, лесного и водного фонда, земли запаса. Категория указывает, для каких целей в принципе может использоваться участок, например, под сельское хозяйство, строительство, промышленность, защиту природы или водное хозяйство.

Категория и ВРИ дополняют друг друга, где категория формирует общий правовой контекст, а ВРИ детализирует допустимые виды деятельности. Если собственник планирует изменить назначение участка, например, построить многоквартирный дом на земле для ИЖС, потребуется изменение ВРИ, а в некоторых случаях — и самой категории.

Значение определения порядка пользования участком

Процедура определения порядка пользования направлена на формирование четкой правовой базы для использования участка, что позволяет избежать конфликтов и защитить интересы всех сторон. Она помогает в следующих жизненных ситуациях:

• Урегулирование споров между совладельцами
  В случае возникновения разногласий по поводу использования земли процедура позволяет каждому совладельцу получить гарантированное право на использование определенной части участка. Это актуально для семейных участков, земель с несколькими собственниками и объектов, которые были унаследованы.

• Обеспечение юридической защиты
  Официальное установление порядка пользования защищает совладельцев в случае претензий со стороны других лиц или государственных органов. Если порядок пользования утвержден, собственник может быть уверен, что его права на конкретную часть участка будут защищены, даже если произойдет изменение в составе владельцев или возникнет спор.

• Распределение земельных участков при аренде
  При аренде крупных земельных массивов арендаторы часто сталкиваются с вопросом справедливого распределения территории, особенно если участок используется для разных целей, например, для сельскохозяйственных нужд и строительства. Определение порядка пользования позволяет четко установить границы и избежать путаницы.

• Повышение ценности участка для инвесторов и покупателей
  Участок с установленным порядком пользования становится более привлекательным для потенциальных покупателей или инвесторов, поскольку ясное разграничение прав и обязанностей делает сделку безопасной и защищает от юридических рисков.